囲繞地・袋地の買取・売却｜大阪・京都・兵庫
囲繞地・袋地
こんなことで困っていませんか？
（囲繞地）
- 囲繞地を売却したいが、不動産業者に買取を断られてしまった。
- 袋地の所有者と通行権についてトラブルがある。
- 袋地所有者に現に損害を受けている。
- 袋地所有者が通行料や償金を支払ってくれない。
（袋地）
- 袋地を売却したいが、不動産業者に買取を断られてしまった。
- 囲繞地所有者が通行を認めてくれない。
- 囲繞地所有者との関係が修復不可能なほど悪い。
- 周囲に囲まれているため、日当たりや風通しが悪い。
- 隣接者から高額な通行料を請求されている。
- 再建築不可のため建て替えができずに困っている。
- 隣人に売却したいが買ってもらえない。
囲繞地・袋地とは
囲繞地（いにょうち）とは、公道に通じていない袋地（ふくろち）の周りを取り囲む土地のことを指します。
袋地（ふくろち）とは、他の土地に囲まれているために公道に出られない土地のことを指します。
公道へ出る道を持たないため「無道路地」とも呼ばれます。
ただし他の土地を通行する権利は法律で規定されていますので、
たとえ隣地所有者（囲繞地所有者）の合意がなくとも当然に認められます。
囲繞地通行権とは
囲繞地通行権とは、袋地所有者が公道まで隣地所有者の土地を通行する権利のことです。
この通行権は民法によって定められています。
民法
・第二百十条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、
その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。
・第二百十一条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために
必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
２ 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。
ただし、袋地の所有者に認められる通行権はあくまで必要最小限に限られ、
通行する土地の損害に対しては償金を支払う必要があります。
ここでいう「損害」は、実際には「通行の対価」のことであり、通行権は原則有償になります。
（例外的に、分筆によって行動に通じない土地が生じたときは、公道への通行権は無償になります）
囲繞地通行権をまとめると
・袋地となった時点で自動で付与される権利
・袋地が解消すれば、権利も消滅する
・通路幅は、人が1人通行できる必要最低限のみ
・通路の場所は、囲繞地の所有者にとって最も影響の少ない部分に限定される
通行地役権とは
通行地役権とは、囲繞地通行権と異なり、自動で付与される権利ではなく、
袋地と囲繞地の所有者の契約により発生する権利のことです。
囲繞地通行権は、通路幅や場所を制限されていましたが、
通行地役権であれば、両者の合意により自由に設定することができます。
通行地役権設定による対価も当事者の合意があれば無償でも可能となります。
なお、通行地役権は、通行のための権利であるので、車の通行は可能ですが、駐車はできません。
駐車する必要があるのであれば、「賃借権」を設定する必要があります。
囲繞地・袋地の問題点
囲繞地の問題点
囲繞地のみを所有している場合、袋地の所有者より囲繞地通行権が行使される可能性があり、
その際には必要最低限とは言え、通路が開設されることがあります。
本来であれば自身のプライベート空間ですから、他人に足を踏み入れてほしくないと考える方が多いでしょう。
袋地所有者との人間関係が良好であればトラブルは起きにくいのですが、
些細なことから関係が悪化したり、居住者が変更した際に、必要以上の権利を主張してくる可能性があります。
また、償金(通行料)の支払いが滞ったり、金額に対して納得してもらえないなど、
人間関係にヒビが入ることがあります。
袋地の問題点
袋地は、接道義務（建物の敷地から道路まで２メートル以上の幅の通路でつながっていること）に反することに
なり、新たに建物を建てることができません。
新たに建物を建てるためには、現在の通路の幅を広げるか、
他の場所に２メートル以上の幅の通路を確保する必要があります。
他の再建築不可物件と同じく、リフォームやリノベーションであれば可能ですが、こういった土地は
基本的に面積が狭いので、自分の土地に足場を組んで工事をする、というのは困難なケースが大半です。
隣地所有者との人間関係が悪い場合には、足場を組ませてもらえない可能性があります。
また、隣地所有者との人間関係がこじれてしまうと、公道に繋がる通路にポールや塀を設置されてしまう事例も
ありますので、囲繞地通行権が法律で認められているとはいえ、日常生活には気を使うケースが多いようです。
囲繞地・袋地を売却するには
囲繞地売却の難しさ
囲繞地は、再建築不可であるのに加え、袋地の持ち主が頻繁に敷地内を通行することが予想されるため、
囲繞地を売り出しても魅力を感じてくれる方は決して多くありません。
これが、囲繞地の売却が難しくなる理由です。
袋地の持ち主に権利があるとはいえ、自身の敷地内を他人に頻繁に通行してもらいたくないと考える人が
大半ではないでしょうか。
実際、防犯などの観点から、「隣人であっても敷地内に足を踏み入れてほしくない」というような理由で、
囲繞地の購入を思いとどまる方が多いようです。
袋地売却の難しさ
袋地は、「再建築不可」「他人の土地を通行しなければならない」「償金(通行料)の支払いが必要」
「日常生活において隣人に気を遣う」といった様々なネガティブ要素を含んでいるため、
袋地を売却しようとしても苦戦するケースが大半です。
囲繞地所有者から土地の等価交換をしてから売却する方法や、囲繞地所有者に袋地を買い取ってもらう方法等も
ありますが、自分が袋地を売却したいタイミングで相手方が話に乗ってきてくれるかどうかは分かりませんし、
相手方の資金の都合等もあって、現実的には話がまとまりにくいのです。
囲繞地・袋地の買取専門会社に依頼する方法
囲繞地・袋地物件は、不動産会社に仲介してもらって売却した場合でも高値では売れない可能性が高く、仮に売れたとしても長期間を要すケースが大半です。
隣地所有者間が話がまとまれば一番良いのですが、こちらも長期間を要すことが多いです。
早く現金化したいという場合には、囲繞地・袋地物件の買取専門会社に買取を依頼することがベストです。
専門の不動産会社は、囲繞地・袋地物件を買い取った後、有効活用するためのノウハウを持ち合わせているため、売れにくい物件であっても快く買い取ってくれます。
囲繞地・袋地物件に強い買取業者とは
囲繞地・袋地は通常の土地に比べて条件が悪く、買取不可で悩むお客様が当社へいらっしゃいます。
現在の民法では土地の放棄が認められていないので使わない土地は何としても売りたいですね。
当社はそのようなお客様のために売却が難しい不動産専門の買取を行っています。
通常では難しい囲繞地・袋地の買取も、積極的に買い取っているので、
すぐにでも物件を手放したくて困ってる方はお問い合わせください。
当社は、不動産の実務経験が２０年以上のベテラン社員が複数名在籍しており、
数々の買取・仲介実績があります。
また、法律や税務の専門家との幅広いネットワークがあるため、
お客様にとって一番有効なご提案をさせていただくことが可能です。
近年、囲繞地・袋地物件の買取に関するお問い合わせは、数が増える一方です。
売却まで考えていない段階でも、お困りごとがあればお気軽に当社にご連絡ください。
実績・経験共に豊富な当社だからこそお客様に合ったご提案ができます。
立ち退き物件の買取やその他ご相談については、当社に是非お任せ下さい。
