再建築不可物件買取・売却｜大阪・京都・兵庫

トップ＞再建築不可

再建築不可

再建築不可物件の買取り

こんなことで困っていませんか？

再建築不可物件を売却したいが、不動産業者に買取を断られてしまった。
再建築ができない建物を所有している。
再建築不可とは知らずに家を取り壊してしまった。
築年数がかなり古く、リフォームできないぐらいボロボロの家を相続した。
雨漏りや白アリ被害が深刻で、リフォームに相当な金額がかかってしまう。
隣地との境界が曖昧である。
売却したいが、再建築不可であることを理由に全く売れない。
業者は話だけは聞いてくれるけれど、熱心に販売活動をしてくれない。
空き家なのに固定資産税の支払いだけ続いている。

再建築不可物件とは

再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

これは建築基準法が関わってきます。
建築基準法では道路について第42条で規定しており、
この道路に接していない敷地の場合、建物を建築することはできません。
この規定ができる前から建っている物件はそのままで問題ない（わざわざ取りこわす必要はない）のですが、
これからは、建築はできないことになっています。

建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4ｍ以上のものをいいます。
ただし幅員4ｍ未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。
これらの道路に2ｍ以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。
なぜこんな義務があるのかというと、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、
消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。
つまり消防車や救急車が入れない土地に家を建てないように、ということなのです。
具体的には下記のような土地が再建築不可物件となります。

再再建築不可物件

再建築不可の物件が存在している理由

現存する再建築不可物件は、法律の改正前に建てられたものです。
当時は適法だったため問題なく建築することができたのですが、
建築後に制定された接道義務を満たさない状態になりました。
しかし、取り壊すわけにもいかず現在まで残存しているという状態です。
また、接道義務を満たしている物件であっても、災害危険区域として自治体が建築を制限したり、
区画整理地に選ばれたりした関係で再建築不可となる可能性があります。
単純に違法建築物だから再建築不可とされている場合もあり、再建築不可物件とされる理由は多種多様です。

再建築不可物件にリフォームして住むことは可能

再建築不可物件は、新たに家を建てることはできませんが、
既存の家をリフォームして住み続けることは可能です。
オーナーが変わっても同様です。ただし建築申請が不要なリフォームに限られます。
建築申請が不要なリフォームとは、外壁の塗り替えや壁紙の張り替え、備え付け家具の造作、
またはキッチン、トイレなどの設備の交換などであれば確認申請は必要ありません。

再建築不可物件の問題点

再建築不可物件の最大の問題点は、建て替えができないということです。
再建築不可物件の場合、建物が古く老朽化しているケースも多くあります。
そのため、再建築不可物件を更地にせざるを得ない場合、
敷地を駐車場や資材置き場として使うなど用途が限定されてしまいます。
また、どうしても建て替えが必要な場合は、隣地などを購入し土地の間口を広げたりセットバックする方法など
がありますが、隣地所有者が土地を売却してくれるかどうかは分かりませんし、購入資金やセットバックのために経済的負担が重くのしかかってしまうケースが多々あります。

再建築不可物件を購入する場合、原則的には住宅ローンなど銀行の融資が使えないケースが多く、
仮に融資が可能となっても金利が通常の住宅ローンよりもかなり高くなってしまいます。
融資する金融機関としては、返済を保証するために、購入する物件を担保としてお金を貸し出します。
再建築不可物件は他の物件よりも担保評価としての価値が低いため、
融資が受けられないことも珍しくありません。
そこで、再建築不可物件を購入するときには、現金や預金などのお金を用意する必要があるため、
ある程度の貯蓄がある場合など、購入に条件があります。

再建築不可物件を売却したい人にとっては、上記の理由により、そもそも購入希望者が少ないため売却まで相当な時間がかかったり、想定していた価格よりもかなり低い価格でしか買い手が付かないという問題があります。

再建築不可物件を売却するには

再建築不可の物件であることを理解した上で購入を検討している個人に販売する

再建築不可物件には数々のデメリットがあるため、個人への売却は難しいものがあります。
ただ、隣地所有者であれば、再建築不可物件を購入することで自身の土地を拡充することができ、
接道要件を満たすことにもなりますので、購入のメリットがあります。
しかし、隣地の土地面積や友好関係などの理由によっては土地の売買取引を断られてしまうこともあるでしょう。
日頃から隣人と積極的にコミュニケーションをとって良好な関係が築けているかどうかが鍵になるといえます。
ただ、あなたが売却を検討しているのと同じタイミングで隣地所有者が土地を購入してくれるかどうかは分かり
ませんし、先方が購入資金を用意できるかどうかも分かりませんので、スムーズには話が進みにくいでしょう。

専門の買取会社に買い取りを依頼する

再建築不可物件は、不動産会社に仲介してもらって売却した場合でも高値では売れない可能性が高く、
仮に売れたとしても長期間を要すケースが大半です。
隣地所有者が購入してくれれば一番良いのですが、購入を持ちかけても断られてしまうケースも多いでしょう。
早く現金化したいという場合には、再建築不可物件の買取専門会社に買取を依頼することがベストです。
専門の不動産会社は、再建築不可物件を買い取った後、周辺物件の買取を進めて、
一団の土地を分譲するなど不動産会社だからこそできる活用方法を検討することができるため、
売れにくい物件であっても快く買い取ってくれます。